강원도 레고랜드 발 자금경색 위기와 높은 금리와 미분양이 겹치면서, 건설, 증권 및 캐피털 업체들의 2023년도 전망이 좋지 않습니다. 특히 부동산 PF 대출에 연관된 일부 업체들은 유동성 리스크까지 더해지면서, 내년 초에 한 번 정도 고비가 있을 것으로 보이는데요.
이번 포스트에서는 건설업을 중심으로 부동산 PF 대출관련 현재 상황과 이슈, 그리고 어떤 업체들이 리스크가 있는지에 대해서 관련 정보들을 정리했습니다. 건설업 관련 투자방향성을 검토 중인 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
목차
내년 상반기 만기가 도래하는 PF 채무는 약 34.5조 원
한국은행에 따르면 내년 상반기 만기가 도래하는 PF 유동화 증권규모는 약 34.5조 원이라고 하는데요. 이 중 내년 1분기에 만기 되는 자금 규모가 약 30조 원에 육박합니다. 이 중, 현금 흐름이 어려운 일부 증권사나 건설사, 캐피탈 업체들이 PF대출을 갚지 못하고 부도를 낼 가능성이 있다고 합니다.
정부가 내년부터 총 15조원 규모로 부동산 PF ABCP (3개월 만기 단기부채)를 장기 대출로 전환하는 보증신설 등을 통해 어려운 사업자들을 지원한다는 계획도 밝혔습니다만, 토지 매입도 하지 않은 업체들은 지원을 받을 수 없는 구조라 일부 업체만 지원이 가능할 것으로 보입니다.
내년 건설업은 대체로 어려움
1. 2023년 건설업 전망
당분간 고 금리가 유지될 것으로 예상되면서, 높은 대출금리와 집값 하락으로 인한 미 분양률은 내년에도 계속 증가할 것으로 보입니다. 미분양세대가 2021년 9월 기준 1.4만 세대에서 2022년 10월 말 기준 4만 7천 세대로 크게 증가했습니다. 뉴스에서 네옴시티 등 해외 프로젝트 발주에 대한 기대감도 종종 등장합니다만, 해외 발주 증가의 수혜업체는 매우 제한적일 것으로 보입니다.
거기다 에너지 가격 급증으로 인한 원자재가격 증가와 높은 CP금리는 건설업체들의 현금회전력에 큰 부담을 주고 있습니다. CP금리는 12월 초 5.54%로 정점을 찍고 다소 안정된 분위기입니다만, 여전히 높은 금리라 기업들이 자금을 유통하는데 어려움을 주고 있습니다.
위와 같은 배경으로, 2023년 건설업체의 EBITDA마진은 전체적으로 하락하는 반면, 차입금 규모는 커질 것으로 예상하고 있습니다. 쉽게 말해 순이익이 줄어들고 부채가 늘어나는 상황이라 이해하시면 되겠는데요. 이는 신용등급이 낮은 회사들일수록 상황이 더 좋지 않습니다.
2. 롯데건설, 태영건설, 한신공영 신용등급 전망 변경
신용평가업체들은 정기적으로 진행하는 기업신용등급 평가결과는 개인적으로 증권사들의 분석자료보다 훨씬 신뢰성이 높다고 생각하는데요. 최근 신용평가업체에서 롯데건설, 태영건설, 한신공영 3개 업체의 신용등급 전망을 '안정적'에서 '부정적'으로 변경했습니다. 이런 정보는 충분히 참고하시는 게 좋을 것 같습니다.
업체별로 살펴보기
1. 롯데건설
롯데건설은 PF우발채무 규모가 가장 크고, 실제로 PF유동화증권을 갚기 위해서 유상증자, 계열사 대여 등으로 리스크가 일부 현실화되었습니다. 2023년 1분기까지 약 3.4조 원의 PF유동화증권 만기가 도래합니다만, 롯데 계열사로서의 자금 유통능력을 고려하면 대응 자체는 가능할 것으로 보입니다.
신용평가업체에서 문제로 보는 부분은 1) PF채무가 2021년 대규모 수주와 함께 크게 증가했다는 점, 그리고 2) PF채무 중에서 약 75.4%가 아직 삽도 뜨지 않은 미착공 사업이라는 점에서 롯데건설의 사업관리능력에 대한 리스크를 지적하고 있습니다.
이번 PF채무 대응을 위해 계열사 대여 등을 통해 차입금은 증가할 수 밖에 없는데요. 순차입금이 EBITDA(순이익 지표의 일종)의 2.5배 이상으로 증가하며, 회사의 부채비율이 150%를 넘게 되는 점을 신용등급 전망 변경의 주요 요인으로 꼽았습니다.
2. 태영건설
태영건설은 2022년 들어 원자재 가격상승 등으로 수익성이 크게 떨어졌습니다. 영업이익률은 21년 9월 8.3%에서 22년 9월 1.3%로 급격히 줄었으며, 순차입금은 EBITDA(순이익의 일종)의 7배 수준에서 약 22배까지 증가했습니다.
PF채무 규모도 2022년 11월 기준으로 2.1조 원이라고 하는데요. 비교적 만기가 장기화되어 있고, PF프로젝트들의 분양률이 좋은 편입니다만 부채 규모는 꽤 높은 수준이라고 평가하고 있습니다.
3. 한신공영
위 2개 업체와 유사합니다만, 원가부담 등이 커지면서 영업이익률은 2021년 대비로 반토막이 났습니다. 총 영업현금흐름 대비 운전자본투자 금액이 매우 큰데요. 부동산 프로젝트 관련 토지매입 등에 필요한 비용이 발생했기 때문입니다.
이로 인해 필요한 자금은 차입하면서 순차입금은 EBITDA 대비 8.4배로 커졌고, 부채비율은 200%를 넘기면서 재무구조가 악화되었습니다.
정리
서두에서도 말씀드렸습니다만, 현재 높아진 금리가 인플레이션 지속으로 인해 쉽게 하락하지 않을 것으로 보입니다. 부동산 대출금리 증가와 가격하락으로 많은 분들이 힘드신 것으로 알고 있습니다만, 2023년도에도 어려운 상황이 계속될 가능성이 높습니다. 이런 상황에서 섣부르게 건설업종이나 건설업체에 투자하는 것은 리스크가 꽤 높다고 생각합니다. 단순 기사나 추천으로 투자하지 마시고, 해당 업종과 업체에 대한 기본적인 학습을 통해서 수익확률을 높이시길 바라겠습니다.
상기 모든 내용은 특정 종목에 대한 매수/매도 추천이 아님을 참고해 주세요.
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