2022년 11월 21일, 주택임대차보호법 개정안이 입법예고되었습니다. 주요 목적은 그동안 계속 문제시되던 전세사기와 깡통전세를 방지할 수 있도록 제도적 장치를 마련하는 것인데요.
실제 법안은 2023년 상반기가 되어야 효력을 발휘할 것으로 보입니다만, 변경 예정 내용들을 미리 살펴보고, 전세계약당하지 않는 전세계약 체크리스트를 정리해 보도록 하겠습니다. 필요하신 분들께 꼭 도움이 되었으면 좋겠습니다.
점점 많아지는 전세사기
주택도시보증공사 자료에 따르면, 2022년 10월 전세사기로 인한 전세보증금 대위변제액이 총 1,087억 원(501가구)으로 최고치를 기록했다고 합니다. 가구 당으로 보면 거의 2억 원이 넘는 큰돈인데요. 더불어, 2022년 1~10월 총 전세보증금 대위변제액은 6,379억 원으로 역대 최고치입니다.
가장 많은 사기 유형은 역시 '깡통전세'입니다. 깡통전세란, 전세가가 주택 매매가를 초과해서 주택이 경매로 넘어가는 경우 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황을 말합니다.
최근 집값이 떨어지면서 의도치 않게 깡통전세 상황이 발생하는 경우도 있지만, 계약 시점에 악의적으로 건물 시세나 앞선 세입자들의 보증금 규모를 속이는 경우가 많은데요. 건물 시세야 주변 부동산 업체를 방문해서 알아본다거나, 국토교통부 실거래가, 네이버 등에서 확인하는 방법도 있습니다만, 세입자들의 보증금 규모나 선순위 채권에 대한 정보를 집주인이 악의적으로 숨기는 경우, 사기를 당하는 상황이 많았습니다.
강화되는 주택 임대차보호법 세부내용 (2022년 11월 21일 입법예고안)
아래에 이번에 개정 및 강화된 주택 임대차 보호법 관련 내용들을 정리했습니다. 이미 실행 중인 사항과, 2023년 상반기 중에 입법화될 내용을 분리해 두었으니, 꼭 참고하시기 바랍니다.
1) 주택임대차 표준 계약서 강화 : 세입자 보호 특약 및 관리비 조항 추가, 현재 시행 중
국토교통부에서는 '주택임대차 표준 계약서'라는 것을 만들고, 이를 계약 시에 이용할 수 있도록 제공하고 있습니다. 표준 계약서를 이용하시면, 기본적인 법적 보호를 받을 수 있도록 관련 조항들이 꼼꼼하게 들어 있는데요.
11월 22일 자로 주택임대차 표준 계약서 개정본을 등록하고, 아래 2가지 사항이 보강되었습니다. 임대차 계약을 하실 경우에는, 꼭 주택임대차 표준 계약서를 사용하도록 공인중개사 및 부동산에게 요청하시기 바랍니다.
첫째, 세입자 보호 특약 추가
표준계약서를 받아 보시면, 위와 같은 특약사항이 추가된 것을 확인할 수 있습니다. 내용은 아래와 같습니다.
- 임차인이 전입신고 및 확정일자를 받는 다음날까지 임차주택에 대한 저당권 및 담보권을 설정할 수 없다
- 이를 어길 경우, 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 임차인에게 손해를 배상
가장 많은 전세사기 유형 중 하나가, 임대차 계약 이후 임차주택에 대한 저당권 및 담보권을 설정해서 이를 갚지 않고 경매를 넘겨 버리는 케이스인데요. 위와 같이 확정일자 이전까지 추가적인 저당권 및 담보권 설정을 막아서, 임차인의 보증금을 보호하겠다는 취지입니다.
둘째, 관리비 기입란 추가
표준계약서에 위와 같이, 관리비 기입란이 추가되었습니다. 이는 임대계약 이후에 집주인이 임의로 관리비를 올려서 임차인이 곤란해지는 상황이 있었는데요. 이런 상황을 방지할 수 있도록, 정액의 경우와 정액이 아닌 경우를 각각 입력할 수 있는 기입란이 추가되었습니다.
2) 임대 계약하려는 집의 선순위 보증금 확인 권한 추가: 입법예고, 2023년 상반기 중 시행
기존에도 임대 계약하려는 집에 대한 선순위 보증금 존재 여부를 요청할 수 있다는 법안이 있었습니다. 하지만, 이를 확인하기 위해선 '임대인의 동의'를 받아야 한다는 단서가 붙어 있었는데요. 사기 치려는 집주인이 이를 동의할 이유가 없고, 법적 강제력이 없으니 '내 말을 믿어라, 부동산에서 보증한다' 등으로 대충 넘어가는 경우가 많았습니다.
11월 21일 자로 입법 예고된 주택임대차보호법 개정안에서는 '임대인이 거부할 사유가 없는 한' 의무적으로 임대차 정보 및 선순위 보증금 정보를 제공하도록 변경되었습니다. 앞으로는, 임대하시려는 집에 어떤 선순위 보증이 잡혀있는지 공신력 있는 정보를 정당하게 요청하고 이를 보장받을 수 있습니다.
3) 임대인의 납세정보 확인 권한 추가: 입법예고, 2023년 상반기 중 시행
만약 여러분이 임대한 집이 경매로 넘어갈 경우, 여러분들의 임차보증금은 국세 및 지방세보다 배당순위가 낮습니다. 이로 인해, 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 종종 발생했습니다.
11월 21일 자로 입법 예고된 개정안에서는 '임대인에게 납세증명서 제시를 요구할 때, 임대인이 정당한 사유가 없다면 의무적으로 제시해야 한다'는 조항이 추가되었습니다. 앞으로는 임대차 계약 전에 입대하시려는 건물로 잡혀있는 미납 세금까지 먼저 확인하실 수 있습니다.
4) 소액임차인 범위와 최우선 변제금 상향 조정: 입법예고, 2023년 상반기 중 시행
2023년부터 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인의 범위와 최우선 변제금을 위와 같이 상향 조정할 계획입니다. 서울을 기준으로 소액임차인의 범위는 기존 1억 5,000만 원 이하에서 1억 6,500만 원 이하로 1,500만 원이 올랐으며, 최우선변제금은 기존 5,000만원에서 5,500만원으로 500만원 올랐습니다.
위에서 정리해드린 2~4번 항목은 2022년 11월 21일~2023년 1월 2일까지 입법예고를 거쳐, 2023년 상반기 중에 시행될 예정입니다. 단, 시행령은 공포한 날부터 시행하겠다고 하니 (쉽게 말하면, 언제 시행이 되더라도, 2022년 11월 21일 이후 계약은 법안에 보호를 받음) 참고하시기 바랍니다.
전세사기를 당하지 않는 전세계약 방법
모든 전세사기를 피하긴 어렵겠습니다만, 최대한 알려진 전세사기를 피할 수 있는 체크리스트를 아래와 같이 정리했습니다. 전세계약을 앞둔 분이라면, 꼭 참고하셔서 여러분들의 소중한 재산을 보호하는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.
1) 전세 계약 전에 체크해야 할 사항들
첫째. 주변 매매가와 전세가를 꼭 확인
국토교통부 실거래가나 한국 부동산원 부동산테크에서 제공하는 부동산 실거래 정보, 혹은 네이버나 직방 등 업체에서 제공하는 부동산 시세를 꼭 체크하시기 바랍니다. 더불어, 근처 부동산 업체를 몇 군데 더 방문하셔서 근처 매물이나 같은 매물에 대한 가격도 한번 확인하시기 바랍니다.
둘째. 주택 임대차 표준 계약서 사용
위에서 말씀드린 것처럼, 국가에서 제공하는 주택 임대차 표준 계약서에서는 임차인의 권리를 보호할 수 있는 여러 가지 내용들을 포함하고 있습니다. 더불어, 최신 표준 계약서에서는 이번 개정사항들 (확정일자 다음날까지 저당권 설정 등 금지. 관리비 기입란 추가 등)이 포함되어 있어 여러 모로 유리합니다.
공인중개사에게 표준계약서 사용을 요청하시거나, 별도 포맷을 사용한다면 표준계약서 내용이 모두 반영되어 있는지를 꼼꼼하게 체크하시기 바랍니다. 소중한 재산을 지키는 과정이므로, 잘 모르고 번거롭다고 해서 그냥 넘어가시면 안 됩니다.
셋째. 선순위 채권 및 부채규모 확인 + 세금 체납여부 확인
등기소나 인터넷 등기소에서 등기부등본을 발급받으면 [을구]에서 근저당 및 전세권을 확인할 수 있습니다. 여러분들의 보증금보다 순위가 높은 채권금액을 먼저 확인해서, 만약 사고가 발생했을 때 내 보증금을 돌려받을 수 있는지 확인하시고 필요하다면 선순위 채권 말소를 집주인에게 요청하시기 바랍니다.
앞서 말씀드린 것처럼, 미납된 세금정보도 이젠 법적으로 정보를 요청할 권리가 보장됩니다. 임대인에게 납세증명서를 요구하시고 미납된 세금이 있는지 체크하시기 바랍니다. (국세는 세무서, 지방 세은 주민센터에서 발급할 수 있습니다. 임대인이 직접 발급하는 경우엔 홈텍스, 위택스 등 온라인 발급도 가능합니다.)
넷째. 선순위 보증금 확인
다가구 주택은 여러분들 외에도 여러 명의 임차인이 존재하므로, 여러분들보다 순위가 높은 보증금이 있는지 확인하시기 바랍니다. 이것은 임대인 또는 임차인이 주민센터나 등기소를 방문하여 확정일자 부여 현황을 발급받으면 됩니다. 이것도 위에서 말씀드린 것처럼, 앞으로는 법적 권리를 보장받습니다.
2) 전세 계약 후에 체크해야 할 사항들
첫째. 전입신고와 확정일자 받기
법적으로 보증금 초과 또는 월세 30만 원을 초과하는 임대차 계약은 모두 임대차 신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 더불어, 전입신고도 법적 의무이며, 전입신고를 하지 않으면 보증금을 보호받을 수 없습니다.
관할 주민센터를 방문하시면 전입신고와 임대차 신고를 같이 할 수 있습니다. 전입신고는 온라인으로도 가능한데, 정부24 온라인 웹사이트를 통해서 진행할 수 있습니다. 가능하시다면, 주민센터를 방문해서, 전입신고와 확정일자를 한 번에 좋습니다.
둘째. 전세보증금 반환보증 가입
여러 가지 이유로 전세보증금을 반환받지 못할 경우, 전세보증금 반환보증을 가입하시면 문제가 생기더라도 보증금 전액을 보증 기관에서 돌려받을 수 있습니다. (이건 사실, 우리들의 세금입니다...)
대표적인 전세보증금 반환보증은 주택도시보증공사에서 가입할 수 있는데요. 필요하신 분들은 아래 사이트를 방문하시고, 반환보증도 가급적 가입하셔서 혹시 모를 사고를 대비하시기 바랍니다.
정리
범죄는 다 나쁩니다만, 전세보증금을 노리는 전세사기 범죄는 악질 중 악질이라고 생각합니다. 이번에 입법 예고된 개정안은 상당히 많은 리스크를 보완한 것으로 보이는데요. 전세계약을 앞둔 분들이시라면, 이런 제도적인 절차와 개정방안들을 꼼꼼히 체크하시고 부동산 등을 통해서 여러 가지 추가적인 정보들도 같이 확인하셔서 여러분들의 소중한 재산을 잘 지키시길 바랍니다.
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