리츠투자 끝판왕, KBSTAR글로벌리얼티인컴 ETF 분석

나이가 들수록 안정적인 성장과 배당수익을 제공하는 리츠(부동산)에 투자하라는 조언을 들어보실 적 있을겁니다. 개인/퇴직연금이나 노후를 대비하는 투자 포트폴리오엔 리츠투자가 항상 일정부분 포함되어 있으며, 주식투자를 해면서도 항상 '부동산 불패'라는 말은 신경쓰이는데요. 

하지만 계속되는 고금리로 미국에선 코로나 이후 상업용 부동산들이 위기라고 하며, 우리나라에선 부동산PF가 위기라는 기사들이 자주 쏟아져서 초보자 분들께 리츠투자는 꽤 어렵고 두렵습니다. 게다가 리츠ETF들은 국내와 해외투자처가 분리된 상품이 많고, 수수료도 꽤나 높은 편이라 마음에 드는 상품을 찾기 어렵습니다. 

그런데 최근에 KBSTAR에 국/내외 알짜 리츠투자처를 하나로 모든 꽤 괜찮아 보이는 ETF상품이 출시되어 리뷰해 보겠습니다. 아래 내용은 개인적인 견해를 포함하며, 특정 종목에 대한 매수/매도 추천이 아님을 꼭 참고해 주시기 바랍니다. 

리츠의 정의와 투자이유

REIT란?

아주 짧고 간단하게 리츠의 개념에 대해 정리하겠습니다.  

REIT는 Real Estate Investment Trusts의 약자로 부동산투자신탁이라는 뜻입니다. 쉽게 풀이해보면, 주식, 채권 등을 발행해서 많은 사람들에게 투자를 받아 부동산에 투자합니다. 투자자들은 부동산 투자로 얻은 수익(ex: 임대소득, 매매차익 등)을 주기적인 배당형태로 다시 돌려 받습니다. 

리츠주식은 보통 높은 배당을 지급하는데, 리츠회사가 얻는 수익의 90%이상을 배당에 지급하기 때문입니다. 리츠법인들은 90%이상 수익을 배당하는 조건으로 법인세를 면제(혹은 감면)받기 때문에 다른 주식보다 높은 배당금 지급이 가능합니다. 

REIT 투자이유

리츠에 투자해야 하는 대표적인 이유 2가지는 아래와 같습니다. 

1) 현금 생산: 일반 주식들이 주가차이에 따른 매매차익을 노린다면, 리츠는 높은 배당에 따른 현금을 확보할 수 있습니다. 주식투자 포트폴리오에서 매매차익 외 현금배당이란 다양한 수익원을 확보하는 것은 나이가 들수록 중요해 집니다. 

2) 포트폴리오 다각화와 인플레이션 헤지: 리츠는 투자 포트폴리오를 다각화하는데 좋은 투자자산입니다. 부동산이 주식, 채권과 투자 상관관계가 낮은 경향이 있기 때문입니다. 또한, 부동산 가치는 지속적으로 우상향하는 경향이 있어서, 리츠 투자를 통해서 인플레이션을 어느 정도 헤지할 수 있습니다. 

표현이 어렵게 느껴질 수 있습니다만, 이렇게 생각해 보시면 어떨까요? 요즘 HBM반도체로 핫한 'SK하이닉스'는 높은 확률로 향후 1-2년 정도는 좋은 실적을 내고 주가도 크게 상승할거라 기대할 수 있습니다만, 10-20년으로 기간을 길게 늘이면 지속적인 실적 및 주가상승을 기대하기 어려운 부분이 있습니다. 

반면, '맥쿼리 인프라'와 같은 리츠 종목은 단기적으로 테마주와 같이 폭발적인 주가상승을 기대하긴 어렵지만, 장기적으로 안정적인 배당과 꾸준한 주가상승을 기대할 수 있습니다. 과거 10-20년동안 아파트 및 상가가격에 등락은 있지만 꾸준히 우상향하는 것과 같은 이치입니다. 

결론적으로 리츠의 투자 장점들은 장기투자했을 때 커지는 경향이 있습니다. 리츠 투자를 고려할 때 기본적으로 장기투자를 염두에 두어야 한다는 점을 참고하시면 좋겠습니다. 

REIT 투자에 대한 오해와 트랜드 변화

과연 REIT는 주식보다 투자성과가 나쁠까? 

리츠가 일반 주식보다 단기간 투자성과는 안 좋을 수 있으나, 장기적으로 보면 절대 그렇지 않습니다. 미국에서 S&P500과 FTSE Nareit All Equity REIT지수(미국 상업용 부동산 전반의 REIT성과지수)의 총수익률(배당을 재투자한다는 가정으로 측정한 수익률)을 비교했을 때 아래와 같은 결과를 보였습니다. 

20년 이상 장기간에서 리츠지수가 S&P500보다 나은 수익률을 제공 (총수익률 기준)

20년 이상 장기 관점에서는 리츠투자성과가 S&P500을 능가했습니다. 주식투자가 리츠를 이겼던 기간은 최근 10년정도 밖에 되지 않는데요. 최근 10년의 투자환경이 역사에 유례없는 제로금리(혹은 저금리)와 완화적인 금융정책으로 시장이 돈이 넘쳐났던 시기라는 점을 참고하셔야 합니다. 

맥쿼리인프라는 최근 3년, 5년 기준으로 다른 산업카테고리보다 나은 총수익률과 변동성을 제공

'미국만 그런게 아니냐?'라고 하실 수 있는데, 그렇지 않습니다. 위에 보시는 것처럼 국내 대표적인 인프라REIT 투자회사인 맥쿼리인프라의 과거 10년 총수익률은 연간 약 16~17%수준으로 다른 어떤 산업섹터 주식보다 높은 수익률을 기록했습니다.  표준편차 값이 작다는 것은 주가 변동성도 다른 산업섹터보다 낮았다는 것을 의미하므로, 리츠 주식이 장기적으로 주가변동성은 낮고 총수익률은 높다는 특징을 보여준다고 할 수 있겠습니다. 

변화하는 리츠투자 트랜드

리츠투자에서 가장 많이 걱정되는 부분은 코로나와 고금리 환경에서 미국에선 상업용 부동산 리스크가 커지고 있다는 기사들일텐데요. 아래 데이터를 보시면 그렇게 막연히 걱정하지 않아도 된다는 걸 아실 수 있습니다. 

최근 3년 리츠 세부 카테고리별 연평균 투자성과

최근 3년 간의 연평균 투자성과를 리츠산업 카테고리 별로 정리한 것인데요. 보시는 것처럼 타워(무선통신타워에 투자하는 리츠), 산업, 데이터센터, 임대형 주택(Residental)리츠 성과가 다른 카테고리보다 월등히 높은 것을 보실 수 있습니다. 반면, 코로나 이후로 수익률이 떨어진 오피스, 팀버(산림에 투자/운영하는 리츠), 소매 부동산(Retail)가 하위권으로 떨어졌는데요.

현재 하위권에 있는 리츠 카테고리들은 과거 10년 기준 수익률 기준으론 모두 상위권에 있었습니다. 하지만, 최근 3년동안 코로나와 고금리, 재택근무 등의 근무환경 변화와 함께 리츠 카테고리 별로 수익률에 큰 변화가 생겼으며, 공실률 증가 및 대출상환 이슈가 있는 리츠 카테고리들은 하위권으로 이동했습니다. 

결론적으로 리츠에 투자하는 것이 무조건 상업용 부동산 리스크를 가지고 있는 것이 아니며, 최근 잘되는 리츠 카테고리를 잘 선별해서 투자하면 재무적인 리스크없이 안정적으로 리츠에 투자할 수 있습니다. 그렇다면, 최근 잘되고 앞으로도 잘 될걸로 보이는 리츠 카테고리 혹은 종목을 선별해서 투자하는 것이 중요해질 텐데요. 

KBSTAR 글로벌리얼티인컴 ETF 들여다보기

기본정보와 특징

KBSTAR 글로벌리얼티인컴 ETF는 2024년 2월 20일에 상장한 리츠ETF입니다. 상장한지 1달이 안되는 상품이라, 투자성과나 투자규모 등은 아직 검토할 수준이 아닌데요. 이 상품이 가지고 있는 몇 가지 특징이 있습니다. 

1) 국내외 주요 리츠종목에 복합적으로 투자
과거에도 국내에 상장된 리츠ETF들이 있었습니다만, 미국과 국내 리츠종목를 조합하여 투자하는 ETF는 처음 출시된 것으로 보입니다. 아래에 2024년 1월 기준 KBSTAR 글로벌리얼티인컴 ETF 구성종목을 보시죠.

KBSTAR글로벌리얼티인컴ETF 투자 구성종목

국내 대표 인프라 리츠종목인 맥쿼리 인프라가 약 17%, 미국에서 가장 유명한 리츠 종목인 리얼티인컴이 약 18%로 가장 많은 비중을 차지하고 있습니다. 그 외 구성종목들을 카테고리 별로 분류하면 아래와 같습니다. 

• 미국에서 최근 3년 간 가장 연간 복합성장률이 높았던 타워리츠 대표종목인 American Tower(AMT), Crown Castle(CCI)가 각각 8~9%
• 데이터센터 리츠 대표종목인 Digital Realty Trust(DLR), Equinix(EQIX)에도 각각 8~9%
• 아마존이나 DHL, FedEx 등에 산업용 물류창고를 제공하는 산업용 부동산 리츠 대표종목인 Prologis, EastGroup, Sum Comunities에도 각각 약 7~8%

위에서 말씀드렸던 최근 수익률과 안정성이 높은 리츠종목만 선별했다는 점과, 국내 뿐 아니라 해외 리츠종목을 한번에 투자할 수 있는 점에도 기존 국내 리츠ETF와는 큰 차별성이 있다고 생각합니다. 개인적으로 관심있고 투자 중인 맥쿼리 인프라와 리얼티인컴에 대해선 별도 분석 포스트를 아래에 링크했습니다. 궁금하신 분들은 참고하시기 바랍니다.

맥쿼리인프라 배당금,배당락일과 유상증자 소식 (2023년 6월)

 

REITs(리츠) 투자분석 시리즈 1. 리얼티인컴(Ticker: O)

2) 낮은 수수료와 월배당금 지급
KBSTAR 글로벌리얼티인컴 ETF의 총 보수는 연 0.1%로 상대적으로 저렴합니다. 국내 리츠에 투자하는 TIGER 리츠부동산인프라 ETF의 총 보수가 연 0.29%, 미국 상업용 부동산에 투자하는 TIGER 미국MSCI리츠(합성H) ETF의 총 보수가 연 0.24%임에 비교해 보면 보수가 낮은 것을 알 수 있습니다. 

리츠는 장기투자를 해야 장점이 나타나는 투자자산이라, 낮은 수수료는 생각보다 투자결과에 의미있는 차이를 보일 수 있습니다. 그러므로, 0.1%의 낮은 수수료를 제공하는 KBSTAR ETF에 분명 큰 장점이 된다고 생각합니다. 

그리고 이 상품은 월배당금(분배금)을 지급한다고 합니다. 아직 운용기간이 짧아서 배당률과 실제 지급되는 배당금이 얼마인지는 알 수 없습니다만, 매월 마지막 영업일 또는 회계기간 종료일에 맞춰서 월 배당을 지급한다고 하니 월배당 ETF를 선호하시던 분들께도 꽤 매력적인 옵션이 될거라 생각합니다. 

개인적으론 개인연금이나 퇴직연금 계좌에서 운용할 수 있고, 수수료도 기존 리츠ETF보다 저렴하다는 장점때문에 퇴직연금 계좌에서 운용해볼까 검토하는 종목인데요. 알려드린 정보를 기반으로 관심있는 분들은 좀 더 리서치를 해 보시고, 현명하고 좋은 투자를 해 보시길 바라겠습니다.