KB스타리츠는 KB금융그룹이 처음 진행하는 공모 리츠로, KB자산운용이 자산관리를 담당하는 회사입니다. 해당 리츠는 벨기에 갤럭시 타워 지분증권 100%와 영국 삼성 유럽 HQ건물 수익증권 89%를 보유/관리하는 오피스 리츠이며, 연 7.8%의 배당금을 지급할 예정이라고 합니다. 공모주관사는 KB증권이며, 청약은 9월 15일~16일에 진행됩니다.
처음으로 공모주에 대한 포스트를 작성합니다. 최근 주식시장 및 경제상황이 좋지 않기 때문에, 리스크가 큰 공모주들은 가급적 소개를 피하고, 개인적인 시각에서 안정성을 가진 공모주를 소개하려고 하는데요. 오늘 소개할 공모주는 'KB스타리츠'입니다.
아래 정보는 공모시점 후에도, 주식을 검토하실 때 참고하시면 좋은 정보이니, 투자에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
![[공모주 정보] KB스타리츠 9월 15~16일 공모 실시](https://blog.kakaocdn.net/dn/rWIme/btrLOnb8wg1/q7q0MZVtUTWZ15XldoKuhK/img.jpg)
주요내용 요약
1. 공모개요
회사는 총 공모목표액 5천억 원 중 3,465억 원을 2022년 6~7월 Pre-IPO를 통해 조달했으며, 이번 IPO를 통해 1,535억 원, 공모주식수는 30,700,000주를 모집하려고 합니다.
- 공모주식수: 30,700,000주
- 공모예정가: 주당 5,000원 (액면가 500원)
- 공모예정금액: 1,535억 원
- 상장예정 주식수: 101,414,285주
- 예상 시가총액: 5,071억 원
- 대표주관회사: KB증권(주)
2. 공모/납입/상장 예정일 및 주관사 정보
2022년 9월 15~16일 공모가 진행되며, 공모주관사는 KB증권입니다.
- 청약 예정일: 2022년 9월 15일(목) ~ 9월 16일(금)
- 납입 예정일: 2022년 9월 20일(화)
- 상장 예정일: 2022년 10월 6일(목)
- 대표주관회사: KB증권(주)
3. 청약방법
공모를 원하시는 분들은, 아래 방법으로 청약을 진행하시기 바랍니다. 모바일앱 기준으로 설명하였으며, PC 등 다른 방법으로도 공모가 가능합니다.
- 9월 14일까지 KB증권에 증권계좌를 개설
- 최소 증거금 (10주 당 2만원)을 이체
- 'KB증권 모바일앱 > (오픈)뱅킹대출/공모주 > 공모주/실권주 > 청약신청'메뉴를 선택
- 'KB스타리츠'를 검색 후 선택하여 청약신청을 진행
공모주 특징
1. 리츠 구조
KB스타리츠는 벨기에 갤럭시 타워와 삼성 유럽 HQ를 기초자산으로 하는 영속형 상장 리츠입니다. 영속형 상장 리츠란, 운영기간이 정해지지 않고 계속 운영되는 리츠라는 정도로 이해하시면 될 것 같습니다.
벨기에 갤럭시 타워는 'KB스타갤럭시타워리츠'라는 자사 상품의 보통주 100% 매입하는 형태로 투자하며, 삼성 유럽 HQ는 영국의 LB영국일반사모부동산투자신탁 18호, 19호의 수익증권 89%를 매입하는 형태로 투자합니다.
지분증권이란, 말 그대로 투자자본에 대한 지분을 가지는 증권으로, 벨기에 갤럭시 타워에 대한 경영권이 생긴다 정도로 이해하시면 될 듯 합니다. 해당 건물을 파는 등의 경영행위에 개입할 수 있다는 소리가 되겠죠.
더불어 KB스타리츠는 껍데기만 있고, 자산관리는 KB자산운용이 담당하며, 그 외 모든 사무도 외부위탁하는 위탁관리리츠입니다.
2. 배당수익률
리츠상품은 배당수익을 목적으로 하는 것이라, 배당이 매우 중요한데요. KB스타리츠는 1년에 2번 (1월, 7월)에 배당금을 지급하며, 연 7.76% 배당수익률을 예상하고 있다고 합니다. 리츠 상품 중에서도 배당수익률은 좋은 편이라 생각하여, 안정적으로만 배당이 지급된다면 예/적금 상품보다 좋을 것 같습니다.
3. 투자자산 상세정보
1) 벨기에 갤럭시 타워
벨기에 브뤼셀 오피스 지역에 위치한 빌딩입니다. 현재 벨기에 재무부가 장기 임차하고 있으며, 임대율도 100%라고 합니다.
벨기에 재무부는 2031년 11월 30일까지 임차계약을 하고 있고, 매년 '벨기에 Health Index'라는 물가지수를 근거로 임대료를 인상하는 조건으로 계약되어 있습니다. 과거 2015~2022년 데이터를 보니, 매년 2.4%씩 해당 물가지수가 증가하고 있군요. 더불어 별도 중도계약 해지조건이 없습니다. (계약을 해지하려면, 12개월 전까지 서면 통지하는 조건이 붙어 있습니다. 만약 이 건물에 임차인이 없어질 가능성이 있다면, 1년 전엔 알 수 있겠군요)
이런 조건들을 왜 알려드리냐면, 리츠는 부동산으로 장사를 하는거라, 공실률과 임대료 상승조건이 수익성에 매우 큰 영향을 줍니다. 해당 리츠가 관리하는 부동산에 공실률이 적고, 임대료가 잘 갱신된다면 건강한 리츠라고 볼 수 있습니다.
KB자산운용(KB증권)은 올해, 이 건물을 약 6억 500만 유로 (한화로 약 8,130억원)에 매입했다고 알렸습니다. 건물 매입금액의 약 60%을 현지대출로 조달했는데요. 대출금액의 75%는 연 1.2% 고정금리(3년 만기, 1년 단위로 2번 연장 가능)로 이자율 변동위험을 줄였습니다. 리츠는 대부분 건물매입 금액을 대출 등의 부채로 조달하기 때문에, 부채에 대한 이자율이 어떻게 되는지도 수익률에 큰 영향을 줍니다. 이 물건은 대출조건이 꽤 건강해 보입니다.
2) 영국 삼성 유럽 HQ
영국 런던에 위치한 오피스 빌딩입니다. 삼성전자가 20년 장기 단독 임차 중(2039년까지 임차계약)이라, 임대수익이 안정적입니다.
이 건물은 하나 더 소개할 내용이 있습니다. 영화 '인셉션'을 보셨다면, 무한히 뱅글뱅글 돌 수 있는 현실에선 불가능한 계단이 나오는 장면을 기억하실텐데요. 이 장소가 바로 '영국 삼성 유럽 HQ'건물입니다.
이 건물의 임차료는 5년마다 최소 연 2% ~ 최대 연 4% 사이에서 인상하는 조건이 걸려있으며, 해당 자산에 대한 대출금리는 2.306%로 고정되어 있습니다.
투자의 장/단점
1. 투자의 장점
1) 안정적인 고배당 수익
무엇보다 이 상품은 연 7.76%의 안정적인 배당수익률이 가장 큰 장점입니다. 공실이 생길 위험성이 낮은 건물에 안정적인 대출금리와 인플레이션을 반영할 수 있는 임대료 상승요소까지 갖추고 있어서, 위에서 말씀드린 조건이 모두 지켜진다면 안정적인 수익률을 기대할 수 있습니다.
회사가 내놓는 로드맵을 100% 신뢰할 수 없습니다만, 2025년 3조원 규모 자산편입이 가능하다면, 공모가 대비로도 어느 정도 상승여력은 있을 거라고 생각합니다.
한가지 주의하실 점은, 현재 자산을 2025년에 매각할 계획을 가지고 있습니다. 따라서, 자산변동이 생기기 전엔 2024년이나 2025년 초 정도까지 투자를 유지하고, 이후 변동성에 따라서 투자지속여부를 결정하시는 게 좋을 듯 합니다.
2) 퇴직연금 디폴트 제도의 수혜?
이건 개인적인 썰입니다만, 최근 퇴직연금 디폴트 제도가 시행되면서 TDF 상품홍보에 퇴직연금 운용사들이 주력하고 있습니다. 리츠 상품은 안전자산 성격으로, TDF 상품에 편입될 가능성이 높아보이는데요. 이런 걸 노리고, KB자산운용에서도 이 시점에 이 상품을 굳이 출시하는게 아닐까 생각합니다. (KB 외에도, 다양한 퇴직연금 운용사들이 리츠상품을 준비하거나 출시하려는 걸로 알고 있습니다.)
퇴직연금이 큰 자금이라, 해당 자금이 유입될 수 있다면, 안정적인 유동성과 주가상승도 기대해 볼 수 있지 않을까 생각하는데요. 이건 어디까지나 개인적인 추측이라 참고만 해 주시고, 정보에 대해선 본인 판단을 해 주시기 바랍니다.
참고로 퇴직연금 디폴트 제도에 대해선, 제가 작성한 포스트를 같이 보시면 도움이 되리라 생각합니다.
퇴직연금 디폴트 옵션이란 게 뭘까?
7월 초부터 뉴스에 한번씩 '퇴직연금 디폴트 옵션'이 시행된다는 나오기 시작했는데요. 제목도 아주 그럴싸했습니다. 퇴직연금 디폴트옵션 12일부터 시행…한국도 연금 부자 나올까 퇴직연금 디
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2. 투자의 단점
1) 짧은 리츠운용경험과 제한적인 기초자산
KB자산운용이 처음 출시하는 리츠상품이라는 걸 생각하셔야 합니다. 아무래도, 리츠상품을 운영한 경력이 짧다는 건, 그만큼 운영 노하우나 리스크를 대비할 수 있는 능력이 떨어질 수 있다는 리스크가 있습니다.
더불어, 현재 이 상품의 기초자산이 2개 건물에만 제한되어 있다는 점입니다. 글로벌 리츠회사들이 운영하는 리츠상품을 보면, 긴 운영경험과 다양한 리츠자산 및 산업섹터까지 분산시켜서 리스크를 낮추고, 안정성을 높이고 있습니다.
이 회사가 다양한 자산을 편입하겠다는 로드맵을 내놓긴 했습니다만, 구체적인 계획에 대해선 언급된 바가 없습니다. 따라서, 2025년까진 2개 건물에 한정해서 회사를 운영할 수 있다는 보수적인 관점으로도 생각해 보셔야 할 것 같습니다.
2) 상대적으로 낮은 주가상승
뚜껑을 열어보진 않았습니다만, 리츠상품의 특성 상 다른 종목들 대비 높은 주가상승을 기대하긴 어려워 보입니다. 최근 출시했던 다른 리츠상품들의 주가변동도 참고하셔서, 투자여부를 판단하시는 게 좋겠으며, 본인의 투자목적을 명확히 하고 투자여부를 결정하시는 게 좋겠습니다.
정리
국내에서도 리츠상품에 대한 관심이 높아지면서, 다양한 리츠주식들이 출시되고 있습니다. 리츠는 해외에선 안정적인 노후자산을 형성할 수 있으며, 배당금과 주가 상승을 합쳐 연 10~15% 수익을 기대할 수 있는 매력적인 상품들이 많이 나오고 있습니다만, 아직 국내에선 그런 상품을 찾기 쉽지 않은 것 같습니다.
개인적으로 이 공모주는 나름 안정적인 기초자산과 높은 배당금을 약속하고 있어서, 약속들이 잘 지켜진다면 꽤 괜찮은 투자상품이 될거라 생각하는데요. 말씀드린 것처럼, 국내 리츠운영 역사가 짧고, 어떤 리스크가 더 있을지에 대해서는 더 많은 공부가 필요합니다.
기본적인 'KB스타리츠' 공모주에 대한 정보를 정리해 보았는데, 상기 내용은 특정 종목에 대한 매수/매도 추천이 아니며, 투자결과에 대해선 본인책임이라는 점을 꼭 유의해 주시고, 투자를 고려하시는 분들은 좀 더 많은 정보들을 찾아보시길 권해 드립니다.
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