우리나라 가계 자산에서 부동산 자산의 비중은 절대적입니다. 2023년 기준 우리나라 평균 가구자산은 약 5억 2,700만원인데 이 중 71%가 부동산이 차지하고 있습니다. 평균치라 오차가 크겠습니다만 주요 선진국 대비로 2~3배가 넘는 절대적 비중입니다. 그래서 우리나라는 부동산 가격이 하락하면 가계가 가난해지고 나라가 휘청입니다.
최근 부동산 가격이 하락할 조짐을 보이고 있는데요. 주요 원인으로 부동산 대출규제 강화를 얘기하는데, 개인적으론 앞으로 부동산 규제가 완화될 가능성보단 강화될 가능성이 크다고 생각합니다. 적어도 2025년에 한정해선 더욱 그렇습니다.
저는 부동산 시장에 대해선 잘 모릅니다만 거시적 관점에서 부동산 가격이 하락할 수 밖에 없다고 생각하는데요. 이와 관련된 근거들을 정리했습니다. 물론 이런 거시적인 관점으로는 디테일하게 지역별 혹은 시기별로 변화하는 부동산 가격을 설명하는 것은 어렵다는 점을 꼭 감안해 주시기 바랍니다.
아래 내용은 개인적인 견해를 포함하며 특정 자산에 대한 매수/매도 추천이 아님을 꼭 참고해 주시기 바랍니다.
6억 이하 부동산 가격이 하락하는 이유
핵심은 디딤돌 대출
우리나라 아파트 시장은 크게 6억 원 이상과 6억원 이하로 구분해서 봐야 한다고 생각하는데요. 이를 구분하는 기준은 디딤돌 대출의 지원여부입니다.
디딤돌 대출은 무주택 서민들을 위한 정책금융 상품으로 연소득 6천만원 이하의 무주택 세대주(2자녀 이상 가구는 7천만원, 신혼가구 8,500만원 등 조금씩 기준은 다름)대상으로 6억원 이하(신혼부부 대상, 일반은 5억 이하) 아파트에 대해서 시중보다 낮음 금리로 정부가 대출해주는 제도입니다.
우리나라 뿐 아니라 다른 여러나라에서도 서민들의 주거안정을 위해 정부가 낮은 금리로 대출을 해 주는 제도들이 있기 때문에, 이 제도 자체가 문제는 아닙니다. 문제는 현재 디딤돌 대출재원이 말라가고 있다는 점인데요.
디딤돌 대출재원은 크게 주택도시기금 + 은행 재원 + 주택저당채권(MBS)로 구성됩니다. 우리나라는 미국처럼 MBS를 중앙은행이 살 수 없는 구조라 주요 대출재원은 주택도시기금 비중이 큽니다. 만약 한국은행이 MBS를 매입해준다면 좋겠지만 그러려면 통화를 찍어야 하고, 이를 통해 원달러환율이 상승해서 물가상승 등 여러가지 부작용이 생깁니다.
주택도시기금 잔액은 2023년부터 크게 줄어 2024년에 최저치를 기록하고 있습니다. 자잘한 이유가 많겠습니다만 크게 아래 3가지 이유가 있다고 생각합니다.
주택도시기금 잔액 감소이유
우선 주택도시기금의 주요재원인 청약통장 납입액과 국민주택채권 발행수입이 점점 감소하고 있습니다. 국민주택채권은 부동산 거래량이 줄어들면 감소하는 것이니 청약통장 납입액이 늘어야 하는데, 요즘 청년층에게 청약통장을 잘 납입해서 나중에 가점을 쌓아서 좋은 아파트에 당첨되라는 건 넘나 어려운 일입니다. 자연히 납입액도 줄어들고 있죠.
최근 정부가 거의 꼼수수준으로 청약통장 납입액을 월 10만원에서 25만원으로 늘였으나 여전히 청약저축은 늘지 않고, 오히려 위에 같이 감소하는 역효과를 내고 있습니다. 아파트에 당첨되기 전까진 거의 죽은 돈인데, 요즘 청년층이 여기에 돈을 많이 넣을거란건 기대하면 안되죠;
두번째는 정부가 부실 부동산PF대출을 지원하는데 주택도시기금을 사용하고 있다는 점입니다. 2022년 10월에 레고랜드 사태로 부동산PF대출 위기가 터지자 정부는 50조 원을 지원했는데 이 돈이 대부분 주택도시기금에서 나왔습니다.
은행들은 부동산PF대출 연체율이 급등하자 대출조건을 강화하고 있는데, 정부는 계속 여기에 주택도시기금을 지원하는 상황입니다. 주택도시기금은 서민을 위한 자원인데, 부동산PF대출은 부자들을 위한 정책이니 조금 결이 맞지 않습니다.
마지막으로 정부가 주택도시기금을 세수 부족을 매우기 위해 계속 사용하고 있다는 점입니다. 기업세금은 감면하고 국채발행도 하지 않지만 부족한 세수는 이렇게 여러가지 기금에서 빼서 사용하고 있는데, 2025년에도 이걸 채워넣기보단 계속 사용할 가능성이 높아 보입니다. 그렇지 않다면 청약저축 납입액을 월 25만원으로 상향하지 않았겠죠.
재원이 부족하니 디딤돌 대출규제는 계속 강화
디딤돌 대출재원이 고갈되자 정부는 어쩔 수 없이 디딤돌 대출규제를 강화합니다. 주요 내용은 아래와 같습니다.
- 대출 한도 축소: 2024년 12월 2일부터 수도권 아파트에 대한 디딤돌 대출 한도가 대폭 줄어듭니다. 특히, 방공제가 적용되면 대출 가능 금액에서 소액 임차인에게 지급해야 하는 최우선 변제금 5천만원이 차감되어 실제 대출 한도가 감소합니다. 예를 들어, 경기도 과밀억제권역에서 5억원짜리 아파트를 구입할 경우, 현재는 LTV 70%를 적용받아 최대 3억5000만원까지 대출이 가능하지만, 방공제가 적용되면 3억2000만원으로 줄어듭니다.
- 방공제 의무 적용: 방공제는 대출 시 채권 보전을 위해 대출 가능 금액에서 일정 금액을 공제하는 제도로, 이는 금융기관이 대출자의 채무불이행 상황에 대비하기 위한 조치입니다. 이번 규제에서는 방공제를 의무적으로 적용하여 대출 한도를 축소합니다. (5천만원으로 알려짐)
- 후취담보대출 제한: 신규 분양 아파트에 대한 후취담보대출이 원칙적으로 제한됩니다. 이는 미등기 아파트에 담보대출을 해주는 것을 막기 위한 조치입니다.
- 신생아특례대출 요건 완화: 신생아특례로 디딤돌 대출을 받는 경우 생애 최초 주택 구입자는 LTV 80%를 적용받으며, 방공제 면제가 가능해 한도가 줄어들지 않습니다. 소득요건도 기존 1억3000만원에서 2억원으로 완화됩니다.
- 적용 배제 대상: 비수도권 및 비아파트 주택, 3억원 이하 저가 주택을 구입하는 경우는 이번 규제의 적용에서 제외됩니다.
몇 가지 완화정책이 있습니다만 방공제 5천만원 적용과 후취담보대출 제한으로 대출 한도가 축소되고 잔금대출이 지원되지 않아 6억 이하 아파트 매매시장에 큰 혼란이 생겼습니다. 말씀드린 것처럼 이렇게 규제를 강화하는 핵심원인은 재원 부족인데, 2025년에도 재원이 확보될 가능성은 낮아 보입니다.
6억 이상 아파트 가격이 하락하는 이유
은행권 LCR 강화가 핵심원인
LCR은 은행이 향후 30일간의 순현금 유출을 감당할 수 있는 고유동성 자산의 비율을 나타내며, 규제 기준은 100%입니다. 쉽게 말해서 은행이 대출을 100원 해주면 은해은 100원 어치 고유동성 자산(ex: 현금이나 각종 채권 등)을 보유하고 있어야 합니다. LCR규제 강화는 국제 규정에 의거해서 꼭 해야 하는 일이라 앞으로 낮춰질 가능성이 희박합니다.
현재 우리나라의 가계대출 잔액은 2024년 2분기 기준으로 약 2천조 원에 달합니다. 국내 은행들은 이미 대부분 자산을 대출한 상태이고 추가로 대출해 줄 재원이 부족합니다. 대출을 늘이려면 예금이 늘어야 하는데, 기준금리가 인하되면서 예금금리가 낮아지고 있어서 예금은 점점 더 고갈되고 은행이 대출재원을 확보할 방법이 많지 않습니다.
심지어 최근에는 일부 은행들이 기존 대출을 중도상환했을 때, 은행들이 중도상환수수료를 받지 않는 혜택을 제공하기도 했습니다. 그만큼 은행들이 대출재원이 부족했다는 의미입니다.
대출재원이 부족하니 DSR규제가 더 강화됩니다. 내년엔 DSR 3단계 규제가 시행될 예정입니다. 대출이 막히면 아파트 가격은 하락합니다. 물론 초고가 아파트들은 완전 다른 세상이므로 그런 시장은 이런 대출규제에 영향도 받지 않습니다.
은행권 LCR은 왜 강화하는걸까
한국을 포함한 많은 나라들은 바젤 III 기준을 채택하여 LCR을 100% 이상으로 유지하도록 요구하고 있습니다. 바젤 III는 국제결제은행(BIS) 산하 바젤은행감독위원회(BCBS)가 2010년 9월에 발표한 글로벌 은행 자본 규제 기준입니다. 이는 2008년 글로벌 금융위기를 계기로 은행의 자본 건전성을 강화하고, 금융 시스템의 안정성을 높이기 위해 도입되었습니다.
LCR기준을 100%로 유지하는 것은 바젤 III기준이라 이를 더 완화하는 것은 쉽지 않습니다. 내년에도 코로나 같은 심각한 위기가 없는 한 LCR기준은 완화되지 않을 것으로 보입니다.
그나마 2024년도에는 수출이 잘되어 무역을 통해 들어오는 돈으로 대출 재원이 마련되었습니다만, 만약 2025년부터 수출이 줄어들기 시작하면 은행의 대출재원은 더 고갈될 것으로 보입니다. 이미 우리나라 수출은 빨간 불이 들어와 있습니다.
우리나라 2025년 GDP성장률 전망은 벌써 수차례 하향조정되었습니다. 내수도 어려운데 수출도 점점 나빠질 전망이라 GDP성장률이 잘 나오는게 어려운 상황입니다. 부동산 가격만 홀로 호황을 누릴 순 없을거라 생각합니다.
마무리
경제는 언제나 상승과 하락 사이클이 있습니다. 현재 시점에서는 개인적으로 국내 부동산 시장에 큰 상방요소가 없어 보입니다. 2024년에 가격이 상승했던 것이 좀 이례적인 현상으로 보일 정도인데요.
정부의 부동산 정책 하나하나를 보지 마시고 좀 더 넓은 개념으로 부동산 시장을 바라보는 것도 필요해 보입니다. 아직 모자람이 많은 내용이므로 잘못된 부분이 있을 수 있음을 꼭 감안해서 봐 주시기 바랍니다.
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