한국 주택공사에서 생애최초 주택 구입자 대상으로 주택 가격의 최대 80%까지 주택담보대출을 지원하는 '생애최초 특례구입자금 보증'을 10월 31일에 출시한다고 발표했습니다. 어떤 혜택이 있고, 자격조건은 어떻게 되는지 정리했습니다.
'생애최초 특례구입자금 보증'이란?
10월 8일부터 생애 최초 주택 구입 가구에 대해서는 주택담보대출비율(LTV)을 최대 80%, 주택 소재 지역이나 주택 가격, 소득과 무관하게 최대 6억 원까지 적용하는 것으로 법이 변경되었습니다. 기존에는 투기지역 및 투기과열지구 9억 원 이하 주택은 LTV 50~60%, 조정대상지역 8억 원 이하 주택은 LTV 60~70%로 최대 4억 원까지 대출 가능했었습니다.
그런데, 문제는 은행 별로 담보인정비율 등 내부규정이 달라서 실제로는 주택 가격의 80% (최대 6억 원)까지 대출을 못 받는 경우가 많았는데요. 생애최초 특례구입자금 보증이란, 주택금융공사가 LTV 80%까지 대출을 받을 수 있도록, 일정 대출금액에 대해서 보증을 해 준다는 제도입니다.
조건이 좀 까다롭습니다. 우선 구체적인 세부사항은 아래와 같습니다.
- 대상자는 생애최초 주택 구입자입니다. 세대 구성원 모두가 과거 주택을 구매한 소유가 없어야 합니다.
- 대상 주택은 9억 원 이하 임대차 없는 주택에 한정합니다. 주택의 위치(ex: 투기지역, 투기과열지구 등)나 소득은 관계없습니다.
- 보증금액은 주택 가격의 80% 해당 금액에서 주택담보대출을 제외한 금액입니다. 보증금액은 최대 3억 원을 넘을 수 없고, 주택 가격의 35% 이하여야 합니다.
- 보증료는 보증금액 * 보증료율 * 보증기간에 해당하는 일수 / 365로 계산됩니다. 여기서 보증료율은 0.05~0.20% 사이에서 정해진다고 합니다.
실제 적용 케이스
적용 조건이 좀 까다롭다 보니, 실제로 어떻게 적용되는지 감이 오지 않으실 텐데요. 예시를 들어서 설명해 보겠습니다.
- 대상 주택 가격: 9억 원
- 은행 판단 최대 LTV지원비율: 50%, 4.5억 원
- 생애최초 주택자금 대출 최대 가능금액: 6억 원
위와 같이 9억 원의 주택을 생애 최초로 구매, 은행에서는 해당 주택에 대한 담보율을 LTV 50%만 인정하는 상황이라고 가정해 보겠습니다. 생애최초 주택자금 대출은 주택 가격의 80%입니다만 최대 6억 원까지 가능하니, 1.5억 원에 대해서 '생애최초 특례구입자금 보증'을 받을 수 있겠네요.
- 주택담보대출: 6억 원 (은행 인정 4.5억 원 + 생애최초 특례구입자보증 1.5억 원)
- 주택담보대출 금리: 연 5.0% (연 3천만 원 대출이자 발생, 원리금 제외)
- 생애최초 특례구입자금 보증 보증료: 1.5억 원 * 연 0.2% = 연 30만 원 보증료 발생
결론적으로 보면, 연 30만 원의 보증료를 지불하고, 1.5억 원의 대출을 추가로 받은 셈이 됩니다. 생애최초 특례구입자금 보증의 보증료율은 최대 연 0.20%이니, 제가 계산한 금액보다 대부분 적은 금액이 발생하겠네요.
취급은행과 신청방법
생애최초 특례구입자금 보증의 취급은행과 신청방법은 아래와 같습니다.
- 신청방법: 은행에서 주택담보대출과 함께 신청할 수 있습니다.
- 취급은행: 경남, 광주, 국민, 기업, 농협, 대구, 부산, 수협, 우리, 전북, 제주, 하나은행 총 13곳에서 지원
생애최초 주택 구입자라면, 은행에서 해당 상품에 대해서 안내를 받아 보시면 될 것 같습니다. 은행에서는 주택담보대출금이 늘어나는 상황이라, 아마 대출상담을 받으신다면 은행에서 먼저 적극적으로 안내를 해 드릴 것으로 생각합니다.
정리
요즘 부동산 가격이 떨어지고 대출금리는 오르는 추세라, 주택거래도 시들한 상황인데요. 모든 하락에는 끝이 있고, 다시 오르지 않을 것 같은 자산들은 결국 다 올랐습니다. 혹시 이런 시기를 이용해 주택을 구매하실 계획이 있는 분들이 계신다면, 생애최초 특례구입자금 보증제도도 잘 활용해 보시기 바랍니다.
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