최근 여러 가지 부동산 부양 정책들이 나오고 있는데요. 가장 눈길이 많이 가는 뉴스는 이제 15억 이상 아파트에 대한 주택담보대출이 허용된다고 합니다. 바뀐 정책 내용과 앞으로 아파트를 분양 받을 때, 자금은 얼마나 어떻게 준비해야 할지 정리해 보겠습니다.
15억 초과 주택담보대출 허용
10월 27일 열린 제 11차 비상경제민생회의에서 부동산 금융 규제 완화 정책으로 아래와 같은 정책 개선사항들이 발표되었습니다. 주요 내용은 이미지로 정리했는데, 핵심적으로 보셔야 할 부분은 아래와 같습니다. 참고로 아래 내용은 모두 무주택자나 1 주택자를 대상으로 적용됩니다.
- 15억 초과 아파트 주택담보대출 허용: 투기과열지구에선 15억 초과 아파트에 대한 주담대가 금지였습니다만, 이제 모든 지역에서 15억 초과 아파트의 주담대가 허용됩니다.
- 주택담보대출 비율 (LTV)완화: 현재 비규제 지역은 LTV 70%, 규제지역은 LTV 20~50%를 적용하고 있는데요. 앞으로는 규제지역에서도 LTV 50%를 허용하는 것으로 개선됩니다.
- 아파트 중도금 대출 제한 상향: 현재 분양가 9억 원 이하 아파트만 중도금 대출이 허용되는데, 분양가 12억 원으로 조정됩니다.
- 규제지역 추가 해제: 현재 남아있는 투기과열지구 39곳과 조정대상지역 60곳 등 규제지역을 해제하는 방안을 검토한다고 합니다. 11월 중에 발표될 예정인데, 한 번에 모든 곳이 해제될 리는 없고, 일부 지역부터 순차적으로 적용되지 않을까 생각합니다.
이미지에서 표시하지 않았습니다만, 투기과열지구 내 청약당첨자의 기존주택 처분은 1주택자에 한해서 입주 가능일 이후 (기존)6개월에서 (변경)2년으로 연장한다고 합니다. 이런 정보들도 꽤 중요한 정보니, 잘 알아두시는 게 좋겠습니다.
신규로 아파트를 분양 받는다면?
내용은 이해됩니다만, 신규로 아파트를 분양 받을 때 얼마나 준비해야 하고, 대출은 어떻게 되는지 바로 알기 어려운데요. 예시를 통해 설명해 보겠습니다.
최근 가장 핫이슈인 둔촌주공 분양가가 전용면적 84제곱미터의 경우 12억 원대로 분양될 전망이라고 하는데요. 계산을 편히 하기 위해, 12억 원으로 가정하고 실투 금이 얼마나 있어야 하는지 계산해 보겠습니다.
계약금 10%는 계약 시점 기준으로 보통 한 달 이내에 납부해야 하며,
예시가 둔촌주공이라, 당연히 투기과열지구이므로 주택담보대출은 LTV 50%인 6억 원이 대출 가능한 것으로 적용했습니다. 일반적으로 중도금 60%는 총 6차례로 나눠서 내는데, 이 경우는 분양가가 적지 않으므로 중도금으로만 대출이 모두 소진되는군요.
투기과열지구가 아니라면, 잔금은 전세를 받아서 치르는 방법이 있습니다. 하지만, 투기과열지구는 2021년도부터 수도권 민간택지 분양가 상한제 적용 단지에는 2~3년 의무거주 조건이 있기 때문에, 둔촌주공의 경우에는 계약금 전체와 중도금 일부 및 잔금 전체를 포함해서 총 6억 원의 현금이 있어야 소유권 등기 이전까지 가능한 시나리오입니다.
쉽게 말하면, 결국 전체 아파트 가격의 50%를 대출로, 나머지 50%를 현금으로 대금을 치르는 형태로 정리가 되는데요. 6억 원에 큰돈입니다만, 현재까진 중도금 대출도 안 됐었고, LTV도 20%밖에 안됐기 때문에 이번 정책을 통해 상대적으로 적은 돈으로 투기과열지구에서도 분양을 받을 수 있게 되었습니다.
살짝 애매한 것은, 투기과열지구의 중도금 대출은 기존 정책으론 40%까지만 가능했는데요. 이번 정책에서 이 부분을 풀어준 것인지, 아니면 기존 정책이 그대로 유지되는지는 해석이 조금 애매합니다. 이 부분은 아마 향후 추가적인 해석이나 정보가 나올 것 같습니다.
정리
이번 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 허용 건은 그래도 꽤 반가운 소식입니다. 하지만, 당장 현재의 부동산 경기침체를 해결하기엔 주변 환경이 너무 좋지 않습니다. 당장 여유가 있는 분들이라면 몰라도, 저 같은 서민들은 일단 정책 사항을 잘 알아 두고 향후에 활용할 방법을 고민해 보아야 할 것 같습니다.
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